今年3月以來,伴隨著一波“小陽春”行情,部分城市的房地產市呈現回暖態勢,土地市場也跟著熱起來。隨之,不少熱點城市的土拍中不斷出現高溢價地塊甚至“地王”。
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多地推“花式”土拍穩樓市 限價之下“地王”項目面臨虧本壓力

  每經記者 程成    每經編輯 魏文藝    

  今年3月以來,伴隨著一波“小陽春”行情,部分城市的房地產市呈現回暖態勢,土地市場也跟著熱起來。隨之,不少熱點城市的土拍中不斷出現高溢價地塊甚至“地王”。

  因為房價上漲過快,今年4月和5月,住建對佛山、蘇州等10城市進行預警提示。從4月起,包括丹東、蘇州、西安在內的部分城市陸續出臺“加碼”政策,為樓市降溫。而調整土地出讓規則亦成為不少城市的主要做法之一。

  《每日經濟新聞》記者梳理發現,近年來,各城市土地出讓規則的調整方式不斷花樣翻新,如杭州的“限房價競地價”、蘇州的“競拍價超指導價5%~10%須現房銷售”、上海的“招掛復合出讓”、北京的“限房價競地價”等,雖內容有異,但目的還是“穩”樓市。

  那么,在“限房價”等土拍規則之下,房企的利潤空間勢必會受到擠壓,修出來的房子質量和品質還會有保障嗎?

  多地“花式”土拍為市場降溫

  今年5月,佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市,因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大,而受到住建部預警提示。

  此后,蘇州加碼樓市調控,并對土地出讓政策進行微調,將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需現房銷售,調整為超過市場指導價5%~10%需現房銷售;將土地競價超過土地出讓市場指導價25%(不含25%)后轉為一次報價出讓方式的規定,調整為超過市場指導價10%~25%后轉為一次報價出讓方式。

  “地價能不能保持穩定,對穩定房價、引導市場預期具有重要意義。穩房價、穩預期的關鍵,在于穩地價。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

  記者注意到,除蘇州外,近兩年,部分城市在房價快速上漲的壓力下,微調土拍政策,通過限房價競地價、限地價限房價等“花式”土拍政策,以穩定地價,引導預期,進而穩定房價。

  6月29日,杭州發布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是,這9宗宅地在土地出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進行了明確,即在土拍前就對“限價”標準進行明確。

  如位于杭州上城區一宗地上規劃建筑面積39.39萬平方米的商住地塊,起始總價為94.22億元,上限價格為122.42億元。出讓文件規定,該地塊毛坯銷售均價不高于63800元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米;如實施裝修銷售的,裝修價格不高于6000元/平方米。

  再如上海,2017年4月調整土地出讓政策,實行“招掛復合出讓”,并于當年7月對該政策“打補丁”。根據該出讓方式,土拍時,當有效申請人不超過3人時,實行掛牌出讓;超過3人時,實行招標出讓,對投標人進行評分確定競得人。而在打分環節,引入經濟實力、項目經驗、技術資質、資金來源等指標。此后,上海土地市場迅速“降溫”,罕有“地王”出現。

  據《每日經濟新聞》記者不完全統計,2018年上海出讓的60宗宅地綜合溢價率僅有0.02%,其中有58宗宅地為零溢價。

  記者梳理發現,除了蘇州的“競拍價超指導價5%~10%須現房銷售”、杭州的“限房價競地價”、上海的“招掛復合出讓”外,北京、天津等地也實行過“限房價競地價”政策;長沙、嘉興實行過“搖號產生競得者”政策,即競價超過最高限價時,仍有2個或以上競買人的,需現場搖號產生競得者;以及南京的“限地價、競保障房比例”,佛山的“限地價、競自持比例”等。

  “土拍政策不盡相同,正是一城一策、因城施策的體現,最終目的還是要保持地價穩定。”嚴躍進說。

  房企利潤承壓房屋品質會否縮水

  《每日經濟新聞》記者注意到,早前在限價政策下,不少房企拿下的“地王”項目,大多面臨著虧本的壓力。

  如南京京港澳未來墅項目。2016年4月,京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地,樓面價22353元/平方米,并成為區域“地王”。然而隨著樓市調控的深入,該項目最終獲批的銷售許可價約為25000元/平方米至27000元/平方米,僅比樓面價高3000元~4000元/平方米,幾乎是賣一套虧一套。最終,該項目于2017年底因拖欠項目款停工。

  再如上海靜安融信項目。2016年8月,融信以110億元總價拿下上海靜安區N070202地塊,樓面價超過10萬元/平方米,并成為當時的全國單價“地王”。然而時至今日,該項目周邊在售二手房均價也僅在90000元~110000元/平方米。目前,該項目正處于施工階段,仍未看到上市跡象。

  同樣是上海,2016年8月,建發、首開、中糧聯合體以總價67.9億元、配建總建筑面積5%的保障房、自持總建筑面積15%的商品房作為租賃住房的代價競得,成交樓面價53889元/平方米、可售部分樓面價67361元/平方米,并成為區域單價地王。據悉,該項目已于今年6月底開盤,高層公寓均價約62000元/平方米,明顯低于可售部分樓面價。而目前,該項目周邊在售二手房均價多在60000元/平方米以下。

  “近兩年,隨著調控政策的效果逐漸顯現,房企不會再盲目看漲房價,拿地時也會更加謹慎,項目出現虧損的可能性有所降低。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

  但值得注意的是,在“限房價、競地價”“限地價、競自持比例”等政策下,房企的利潤空間無疑將面臨較大壓力。

  以杭州為例,6月29日掛出一宗位于蕭山區的宅地,規劃地上建筑面積13.85萬平方米,起始價34.9億元,上限價格為45.3億元。這意味著其最高樓面價將達到32708元/平方米。出讓合同要求,該地塊項目毛坯銷售均價不高于40500元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米。如實施裝修銷售的,裝修價格不高于4500元/平方米。

  如以32708元/平方米的最高樓面價和40500元/平方米的最高銷售均價測算,考慮到建安成本、相關稅費,以及企業的財務費用、管理費用、營銷費用等,該項目的利潤空間極為有限。

  多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示,以這一政策倒推,若想實現盈利,做高溢價產品的房企、融資成本高的中小房企將會首先被市場“淘汰”。拿地房企極有可能通過壓縮建安等成本緩解盈利壓力,而這必然會帶來產品品質的下降。

  實際上,近兩年,在不斷高漲的地價和新房限價的現實壓力下,包括上海、鄭州、武漢、杭州等在內的多個城市的樓盤在交付時,“貨不對板”“交付品質大幅下降”等現象時有發生,這也飽受購房者詬病。

  “在限價和盈利壓力下,房企通過降低建安等成本的做法導致產品交付品質下降的現象確實不容忽視。”嚴躍進告訴記者,房企一方面在拿地時要做好成本、利潤測算,另一方面要提升管控、營銷、周轉能力,在產品品質和企業合理利潤間做好平衡,“否則會得不償失”。

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